Business / Real Estate

Cara Hitung ROI Properti Studio: Untung atau Buntung?

keuntungan investasi properti

Cara Menghitung ROI (Return on Investment) Sewa Apartemen Studio

dintrecasa – Pernahkah Anda membayangkan duduk santai di kedai kopi favorit, menyeruput latte, sementara notifikasi mobile banking berbunyi menandakan uang sewa apartemen baru saja masuk? Menjadi juragan kost atau pemilik apartemen sewaan adalah impian pasif (passive income) bagi banyak kaum milenial dan Gen Z. Terutama apartemen tipe studio yang harganya relatif “terjangkau” dibandingkan rumah tapak. Rasanya seperti sudah mencapai puncak kebebasan finansial, bukan?

Namun, realitas sering kali menampar lebih keras daripada brosur pemasaran developer. Banyak investor pemula terjebak dalam ilusi “pasti untung” karena hanya melihat harga sewa bulanan tanpa memperhitungkan biaya-biaya siluman yang menggerogoti keuntungan. Ujung-ujungnya, bukannya untung, malah “boncos” alias rugi bandar karena biaya perawatan lebih besar dari pemasukan.

Investasi properti bukan sekadar beli, dekorasi estetik, lalu sewakan. Ini adalah permainan angka. Jika Anda tidak tahu cara hitung ROI properti dengan benar, Anda sedang berjudi, bukan berinvestasi. Mari kita bedah matematika di balik bisnis sewa apartemen studio agar aset Anda benar-benar bekerja untuk Anda, bukan sebaliknya.

1. Mengapa Apartemen Studio? (Daya Tarik vs Risiko)

Sebelum masuk ke rumus matematika yang rumit, mari kita pahami dulu mengapa tipe studio sering menjadi kelinci percobaan bagi investor pemula. Alasannya sederhana: entry barrier atau modal awalnya paling rendah. Di pinggiran Jakarta atau kota penyangga seperti Tangerang dan Bekasi, Anda masih bisa menemukan unit studio di kisaran harga Rp 300 – 500 juta.

Secara demografis, pasar sewa studio sangat besar. Mahasiswa, karyawan muda (first jobber), hingga ekspatriat lajang lebih menyukai privasi apartemen studio dibandingkan kost-kostan biasa. Permintaannya tinggi, turnover-nya cepat. Namun, di sinilah jebakannya. Karena unitnya kecil dan penyewanya sering berpindah-pindah, risiko kekosongan (vacancy) menjadi lebih tinggi jika Anda tidak pandai mengelolanya. Memahami karakteristik aset ini adalah langkah pertama sebelum Anda menekan kalkulator.

2. Membedakan Gross Yield dan Net ROI: Jangan Terkecoh Brosur!

Inilah kesalahan paling fatal yang sering dilakukan pemula. Seringkali agen properti akan berkata dengan antusias, “Pak/Bu, yield-nya tinggi lho, bisa 10% per tahun!”. Hati-hati, angka yang mereka sebutkan biasanya adalah Gross Yield (Imbal Hasil Kotor), bukan ROI bersih.

Apa bedanya? Gross Yield hanya membagi harga sewa setahun dengan harga beli properti.

  • Contoh: Harga apartemen Rp 400 juta. Sewa Rp 40 juta/tahun.

  • Gross Yield = (40 juta / 400 juta) x 100% = 10%.

Terlihat menggiurkan, bukan? Tapi tunggu dulu. Angka ini belum dikurangi biaya IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan), pajak, biaya perbaikan AC bocor, ganti kunci, dan komisi agen. Ketika Anda mulai memasukkan variabel pengeluaran nyata, angka 10% itu bisa menyusut drastis menjadi 4% atau bahkan 3%. Inilah mengapa menguasai cara hitung ROI properti secara mendetail (Net ROI) sangat krusial untuk melihat “uang saku” yang sebenarnya masuk ke rekening Anda.

3. Rumus Dasar ROI Properti dan Komponen “Modal”

Untuk mendapatkan angka ROI yang jujur, kita harus jujur pada diri sendiri mengenai berapa uang yang sebenarnya keluar. Rumus dasarnya adalah:

$$ROI = \frac{(\text{Total Pendapatan Sewa} – \text{Total Biaya Operasional})}{\text{Total Modal Investasi}} \times 100\%$$

Di sini banyak orang salah kaprah mendefinisikan “Total Modal Investasi”. Modal bukan hanya harga unit apartemen! Saat Anda membeli apartemen seharga Rp 400 juta, Anda juga harus membayar:

  • BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Biasanya 5% dari harga transaksi.

  • Biaya Notaris dan Akad Kredit (jika KPA).

  • Biaya Furnitur (Furnishing): Apartemen studio kosong (unfurnished) sulit disewakan mahal. Anda butuh minimal Rp 20-30 juta untuk interior standar IKEA atau Informa agar layak huni.

Jadi, modal riil Anda mungkin membengkak menjadi Rp 450 juta. Angka pembagi yang semakin besar ini akan mengecilkan persentase ROI Anda.

4. Biaya Operasional: Para “Pembunuh” Keuntungan

Mari kita bicara tentang musuh dalam selimut: Biaya Operasional. Dalam cara hitung ROI properti, ini adalah variabel pengurang yang sering diremehkan.

Pertama, IPL atau Service Charge. Di Jakarta, IPL apartemen kelas menengah bisa berkisar Rp 15.000 – Rp 25.000 per meter persegi. Untuk studio seluas 21 m2, Anda mungkin harus membayar sekitar Rp 400.000 – Rp 500.000 per bulan. Ingat, IPL harus tetap dibayar pemilik meski unit sedang kosong tidak ada penyewa!

Kedua, Sinking Fund. Dana cadangan ini biasanya ditagih bersamaan dengan IPL.

Ketiga, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahunan.

Keempat, Biaya Perawatan (Maintenance). AC yang tidak dingin, tembok rembes, atau keran patah adalah makanan sehari-hari pemilik properti. Sisihkan minimal 5-10% dari pendapatan sewa untuk pos tak terduga ini.

5. Studi Kasus: Menghitung ROI Apartemen Studio “Green View”

Agar tidak mengawang-awang, mari kita buat simulasi nyata. Bayangkan Anda membeli apartemen studio second (sekunder) di area Tangerang Selatan.

Data Investasi Awal:

  • Harga Beli Unit: Rp 350.000.000

  • Pajak & Notaris: Rp 20.000.000

  • Renovasi & Interior: Rp 30.000.000

  • Total Modal Investasi: Rp 400.000.000

Data Operasional Tahunan:

  • Harga Sewa: Rp 3.500.000/bulan x 12 = Rp 42.000.000 (Asumsi full 1 tahun)

  • IPL & Sinking Fund (Dibayar pemilik): Rp 500.000/bulan x 12 = Rp 6.000.000

  • PBB: Rp 500.000

  • Maintenance (Service AC, dll): Rp 1.500.000

  • Agen Properti (5% komisi): Rp 2.100.000

  • Total Biaya: Rp 10.100.000

Perhitungan ROI:

  • Net Profit (Keuntungan Bersih) = Rp 42.000.000 – Rp 10.100.000 = Rp 31.900.000

  • ROI = (Rp 31.900.000 / Rp 400.000.000) x 100%

  • ROI = 7,97%

Angka 7,97% ini cukup sehat. Bandingkan dengan Deposito yang saat ini di kisaran 3-4% (belum potong pajak) atau SBN (Surat Berharga Negara) di 6%. Investasi properti Anda memberikan imbal hasil yang lebih baik. Namun, ingat, ini skenario optimis di mana unit terisi penuh selama 12 bulan.

6. Faktor Okupansi: Realita yang Sering Terlupakan

Dalam dunia nyata, mendapatkan penyewa yang langsung menyambung sewa (back-to-back) itu sulit. Ada masa transisi di mana unit kosong selama 1-2 bulan untuk mencari penyewa baru atau melakukan perbaikan.

Jika dalam studi kasus di atas unit Anda kosong selama 2 bulan, pendapatan turun menjadi Rp 35.000.000. Namun, biaya IPL tetap harus dibayar full setahun. ROI Anda akan langsung terjun bebas. Oleh karena itu, investor cerdas biasanya menggunakan angka “Okupansi 80-90%” dalam proyeksi mereka, bukan 100%, agar tidak kecewa.

7. Cash on Cash Return: Jika Membeli dengan KPA

Bagaimana jika Anda membeli dengan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen)? Cara hitung ROI properti-nya sedikit bergeser menjadi Cash on Cash Return. Anda menghitung keuntungan berdasarkan uang tunai yang benar-benar keluar dari dompet Anda (DP + Cicilan), bukan harga total properti.

Kabar buruknya, bunga KPA di Indonesia masih relatif tinggi (di atas 7-9% floating). Seringkali, harga sewa bulanan tidak cukup untuk menutupi cicilan bulanan ke bank (negative cashflow). Anda harus “nombok” setiap bulan. Dalam kondisi ini, ROI sewa Anda sebenarnya minus. Harapan satu-satunya adalah Capital Gain (kenaikan harga jual properti) di masa depan. Namun, melihat tren properti high-rise yang cenderung stagnan (oversupply) di beberapa tahun terakhir, mengandalkan capital gain saja sangat berisiko.

8. Tips Meningkatkan ROI Apartemen Studio

Jika hasil hitungan Anda menunjukkan angka yang menyedihkan (misal di bawah 4%), jangan panik dulu. Ada cara untuk mendongkrak ROI:

  1. Sewa Harian/Bulanan (Short-term rental): Platform seperti Airbnb atau Travelio memungkinkan Anda menyewakan unit secara harian dengan harga premium. Pendapatan bisa naik 2x lipat, tapi ingat, biaya operasional (laundry, cleaning, listrik) dan tenaga yang dikeluarkan juga naik drastis.

  2. Interior Fungsional: Studio itu sempit. Menggunakan furnitur multifunction (kasur lipat, meja kerja hidden) bisa menaikkan nilai sewa karena unit Anda terlihat lebih luas dan pintar.

  3. Tekan Biaya IPL: Jika memungkinkan, carilah apartemen yang IPL-nya masih masuk akal namun fasilitasnya terawat. Hindari apartemen mewah jika target pasar sewa Anda hanyalah mahasiswa menengah.

Menjadi investor properti bukanlah jalan pintas menuju kekayaan instan, melainkan sebuah bisnis yang membutuhkan ketelitian akuntansi. Apartemen studio bisa menjadi mesin uang yang hebat atau liabilitas yang membebani, tergantung pada seberapa jeli Anda berhitung di awal.

Jangan pernah malu untuk menjadi “pelit” dalam menghitung potensi kerugian. Gunakan panduan cara hitung ROI properti di atas sebagai filter utama sebelum Anda menandatangani Akta Jual Beli. Jika angkanya masuk akal (di atas inflasi dan instrumen investasi rendah risiko), sikat! Namun jika angkanya memaksa, lebih baik simpan uang Anda di instrumen lain. Ingat, angka tidak pernah berbohong, hanya perasaan kita yang sering menipu.

Related Posts